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Infos zum Thema Baufinanzierung

Baufinanzierung abschließen: Zinsen, Darlehen & alles Wichtige für deinen Immobilienkauf

Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung rückt für viele Menschen immer näher. Doch der Kauf einer Immobilie ist eine große Investition, die gut durchdacht sein will. Ein wichtiger Bestandteil dabei ist die Baufinanzierung.

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Kredit, den du von einer Bank oder Sparkasse bekommst, um eine Immobilie zu kaufen. Die Bank leiht dir das Geld, das du dann in Raten zurückzahlst.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung besteht aus zwei Hauptbestandteilen:

  • Darlehenssumme: Das ist der Betrag, den du von der Bank bekommst.
  • Zinsen: Das sind die Kosten für das Darlehen.

Die Darlehenssumme wird in der Regel in monatlichen Raten zurückgezahlt. Die Höhe der Raten hängt von der Darlehenssumme, der Zinslaufzeit und dem Zinssatz ab.

Welche Arten von Baufinanzierungen gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Baufinanzierungen:

  • Annuitätenkredit: Die Raten sind über die gesamte Zinslaufzeit gleich hoch.
  • Tilgungssatzkredit: Die Tilgung ist konstant, die Zinsen werden degressiv berechnet.
  • Variables Darlehen: Der Zinssatz kann während der Zinslaufzeit variieren.
  • Festzinsdarlehen: Der Zinssatz ist während der Zinslaufzeit festgeschrieben.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?

Um eine Baufinanzierung zu beantragen, benötigst du folgende Unterlagen:

  • Einkommensnachweise: z. B. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide
  • Finanzierungsbestätigung: z. B. von einem Bausparvertrag
  • Objektbeschreibung: z. B. Kaufvertrag, Grundbuchauszug
  • Bonitätsauskunft: z. B. von der Schufa

Was ist die richtige Zinsbindung für mich?

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, während dessen der Zinssatz festgeschrieben ist. Übliche Zinsbindungen sind 10, 15 oder 20 Jahre.

Die richtige Zinsbindung hängt von deiner persönlichen Situation und deinen Risikopräferenzen ab. Wenn du Planungssicherheit bevorzugst, ist eine lange Zinsbindung sinnvoll. Wenn du flexibler sein möchtest, kannst du eine kürzere Zinsbindung wählen.

Wie kann ich die Kosten für meine Baufinanzierung senken?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Kosten für deine Baufinanzierung zu senken:

  • Vergleiche verschiedene Angebote: Fordere Angebote von mehreren Banken und Sparkassen ein.
  • Nutze Fördermittel: Informiere dich über staatliche Fördermittel für Baufinanzierungen.
  • Tilge Sondertilgungen: Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und damit die Zinsbelastung.

Fazit

Die Baufinanzierung ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs. Mit einer guten Planung und einem Vergleich verschiedener Angebote kannst du die Kosten für deine Baufinanzierung senken und deinen Traum vom eigenen Heim verwirklichen.

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Fragen und Antworten

FAQ Baufinanzierung abschließen

Hier gibt es Antworten zum Thema Baufinanzierung.

Welche Baufinanzierungsart passt am besten zu meinem Vorhaben?

Es gibt verschiedene Arten von Baufinanzierungen, z.B. Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und Kombikredite. Die Wahl der richtigen Art hängt von deinem individuellen Vorhaben und deiner finanziellen Situation ab.

Wie hoch sollte die Darlehenssumme sein?

Die Darlehenssumme sollte so hoch sein, dass sie die gesamten Kosten deines Bauvorhabens abdeckt. Dazu gehören neben dem Kaufpreis des Grundstücks auch die Baukosten, die Kosten für Nebenkosten und die Finanzierungskosten.

Welche Zinsbindungsfrist sollte ich wählen?

Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der Zinssatz für deine Baufinanzierung festgeschrieben ist. Übliche Zinsbindungsfristen sind 10, 15 und 20 Jahre. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher ist der Zinssatz.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die Tilgung ist der Betrag, den du jeden Monat zur Rückzahlung des Darlehens nutzt. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt.

Welche Sondertilgungsmöglichkeiten gibt es?

Viele Baufinanzierungen bieten Sondertilgungsmöglichkeiten. Das bedeutet, dass du zusätzlich zur regulären Tilgung auch größere Beträge zur Rückzahlung des Darlehens nutzen kannst.

Was kostet eine Baufinanzierung?

Die Kosten einer Baufinanzierung setzen sich aus dem Zinssatz, den Tilgungsleistungen und den Nebenkosten zusammen. Die Nebenkosten können z.B. für die Beantragung des Darlehens, die Grundbucheintragung und die Restschuldversicherung anfallen.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für Baufinanzierungen?

Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten für Baufinanzierungen, z.B. KfW-Darlehen und Bausparprämien. Die Fördermöglichkeiten sind abhängig von deinem individuellen Vorhaben und deiner finanziellen Situation.

Welche Unterlagen benötige ich für die Beantragung einer Baufinanzierung?

Für die Beantragung einer Baufinanzierung benötigst du verschiedene Unterlagen, z.B. Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine Selbstauskunft und eine Immobilienbewertung.

Infos zu Baufinanzierung vergleichen

Baufinanzierung Vergleich: So findest du das passende Darlehen für dein Traumhaus

Der Bau oder Kauf einer Immobilie gehört zu den größten Vorhaben im Leben. Eine Baufinanzierung ist dabei für die meisten Menschen unabdingbar, denn nur wenige verfügen über genügend Eigenkapital, um ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück aus eigener Tasche zu bezahlen. Die Wahl der richtigen Baufinanzierung ist keineswegs trivial: Viele Kreditinstitute werben mit verlockenden Zinssätzen und Sonderkonditionen, doch die tatsächlichen Gesamtkosten und Bedingungen können stark variieren. Genau aus diesem Grund lohnt es sich, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

In diesem umfangreichen Ratgeber lernst du Schritt für Schritt, wie eine Baufinanzierung funktioniert, welche Arten von Darlehen es gibt und worauf du beim Vergleich verschiedener Angebote achten musst. Außerdem erhältst du wertvolle Tipps, um Fehler zu vermeiden und deine Immobilienträume möglichst sicher zu realisieren. Mit dem richtigen Wissen, etwas Verhandlungsgeschick und einem soliden Plan kannst du am Ende eine Finanzierung abschließen, die langfristig zu dir und deinen Lebenszielen passt.

Warum du Baufinanzierungen vergleichen solltest

Vielleicht fragst du dich, warum es so wichtig ist, nicht einfach das Erstbeste – oder vermeintlich günstigste – Kreditangebot anzunehmen. Ganz einfach: Eine Immobilienfinanzierung läuft oft über zehn, fünfzehn oder gar dreißig Jahre. Schon kleine Zinsunterschiede haben über diese lange Laufzeit enorme Auswirkungen auf die Gesamtkosten. Auch die Bedingungen für Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel oder eine vorzeitige Ablösung können dir auf Dauer viel Geld sparen – oder kosten. Daher gilt: Vergleiche immer mehrere Angebote, bevor du dich bindest.

Darüber hinaus gibt es verschiedene Kreditformen, die sich an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen. Ob du zügig schuldenfrei sein möchtest, auf Förderungen angewiesen bist oder Flexibilität für Familienzuwachs planst – es lohnt sich, die Optionen zu prüfen. Ein sorgfältiger Vergleich der Baufinanzierungen führt dich zu einer langfristig passenden Lösung, die deiner finanziellen Gesamtsituation und deinen persönlichen Zielen entspricht.

Was versteht man unter einer Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein Sammelbegriff für verschiedene Darlehensformen, die dem Erwerb oder Bau einer Immobilie dienen. Hierzu zählen etwa Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, Bauspardarlehen und andere Varianten. Die Besonderheit im Vergleich zu einem normalen Verbraucherkredit besteht darin, dass das Darlehen zweckgebunden ist, also nur für Bau- oder Kaufzwecke eingesetzt werden darf. Als Sicherheit wird in der Regel ein Grundpfandrecht (z. B. eine Grundschuld) auf die zu finanzierende Immobilie eingetragen. Das verringert für die Bank das Ausfallrisiko, was im Idealfall zu günstigeren Zinssätzen führt als bei einem ungesicherten Ratenkredit.

Bei einer Baufinanzierung vereinbarst du mit dem Kreditinstitut einen Zinssatz (fester oder variabler Natur), eine Laufzeit sowie eine monatliche Rate, die sich in Zins- und Tilgungsanteile aufteilt. Zudem kann es Sonderklauseln geben, wie beispielsweise Sondertilgungsrechte, eine Anpassung des Tilgungssatzes oder eine Forward-Option. Welche Mischung aus Konditionen und Darlehensart letztendlich optimal ist, hängt stark von deiner individuellen Situation und deinen Zukunftsplänen ab.

Wichtige Bestandteile einer Baufinanzierung

Kreditart und Zinsbindung

Einer der zentralen Aspekte ist die Frage nach der Kreditart: Möchtest du ein Darlehen mit festem Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit (Zinsbindung), oder kommt ein variables Darlehen in Frage? Die Zinsbindung kann je nach Bankangebot meist zwischen fünf und zwanzig Jahren, manchmal sogar dreißig Jahre, vereinbart werden. Während einer Festzinsphase ist dein Zinssatz stabil und du weißt genau, wie hoch deine monatliche Belastung ist. Dafür können die Zinsen etwas höher sein als bei variablen Krediten, bei denen der Zins an einen Referenzzins (z. B. den Euribor) gekoppelt ist. In Niedrigzinsphasen entscheidest du dich oft besser für eine lange Zinsbindung, um dich gegen steigende Zinsen abzusichern.

Tilgung

Mit Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate gemeint, der tatsächlich zur Rückführung der Darlehenssumme dient. Der Rest deiner Zahlung fließt in die Zinskosten. Zu Beginn eines Annuitätendarlehens ist der Zinsanteil meist höher als der Tilgungsanteil; mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Du kannst deinen Tilgungssatz bei Vertragsabschluss festlegen, beispielsweise 2 % oder 3 % pro Jahr. Ein höherer Tilgungssatz beschleunigt den Schuldenabbau, führt aber zu einer höheren monatlichen Belastung. Oft räumen Banken das Recht ein, den Tilgungssatz einmal oder mehrmals während der Zinsbindungsfrist anzupassen.

Sondertilgungen

Möchtest du dich nicht jahrzehntelang an ein starres Darlehen binden, sind Sondertilgungen ein wichtiges Element. Damit kannst du außerhalb der regulären Ratenzahlungen zusätzliche Geldbeträge in die Kreditrückzahlung stecken, um die Restschuld zu reduzieren. Das verringert nicht nur die Laufzeit, sondern auch die Zinsbelastung. Einige Banken ermöglichen kostenlose Sondertilgungen bis zu einem gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr. Andere verlangen dafür Gebühren oder schließen Sondertilgungen gänzlich aus. Überlege dir bereits vor Abschluss, wie wahrscheinlich es ist, dass du Geld für Sondertilgungen übrig hast (z. B. durch Erbschaften, Boni oder andere Einnahmen).

Eigenkapital

Um ein Darlehen zu erhalten, ist Eigenkapital meist unverzichtbar. Banken erwarten häufig, dass du zumindest die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Maklerprovision) aus eigener Tasche zahlen kannst, um das Finanzierungsrisiko für alle Beteiligten zu senken. Idealerweise bringst du noch mehr Eigenkapital ein, um den Kreditbedarf zu verringern und somit bessere Zinssätze zu erreichen. Man spricht oft von einer Eigenkapitalquote zwischen 10 % und 30 % der gesamten Bau- oder Kaufsumme. Je höher diese Quote ausfällt, desto kleiner ist dein Finanzierungsrisiko und desto attraktiver werden die Konditionen, die dir angeboten werden.

Nebenkosten und Gebühren

Auch die Nebenkosten einer Baufinanzierung solltest du nicht unterschätzen. Neben den Kaufnebenkosten können noch Bearbeitungs- oder Bereitstellungszinsen anfallen. Bereitstellungszinsen werden oft fällig, wenn du das Darlehen nicht sofort abrufst, sondern erst, wenn der Baufortschritt dies erfordert. Gerade bei Neubauten fließt das Geld häufig in Teilbeträgen an die Baufirma. Prüfe, nach welcher Zeit und in welcher Höhe die Bank diese Zinsen berechnet. Zudem solltest du prüfen, ob für Sondertilgungen oder andere Vertragsänderungen zusätzliche Gebühren anfallen.

Arten von Baufinanzierungen

Nicht alle Darlehen sind gleich. Je nach Lebenssituation, Zukunftsplanung und persönlichem Risikoprofil kann eine andere Kreditform sinnvoller sein.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Du zahlst über die gesamte Zinsbindungsfrist eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität). Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, während der Tilgungsanteil niedrig ist. Im Laufe der Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis, weil sich die Restschuld verringert und somit weniger Zinsen anfallen. Dadurch steigt der Tilgungsanteil von Monat zu Monat. Das Annuitätendarlehen bietet dir Planungssicherheit und ist daher besonders beliebt.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen (auch „Abzahlungsdarlehen“ genannt) bleibt die Tilgung über die Laufzeit konstant, während der Zinsanteil mit abnehmender Restschuld sinkt. Das bedeutet, dass deine monatliche Gesamtbelastung zu Beginn relativ hoch ist und im Verlauf immer weiter abnimmt. Vorteil: Du zahlst von Anfang an viel Tilgung und senkst dadurch die Restschuld schnell. Nachteil: Die erste Rate ist höher als bei einem Annuitätendarlehen mit ähnlichen Parametern, was dein monatliches Budget stärker beansprucht.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist im Prinzip ein Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen, bei dem du vereinbarst, dass die gesamte Kreditsumme innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird. Du bist also am Ende der Zinsbindung schuldenfrei. Das bedeutet aber natürlich höhere monatliche Raten, weil du in einem relativ kurzen Zeitraum alles zurückzahlen musst. Positiv ist, dass du kein Zinsänderungsrisiko für eine Anschlussfinanzierung hast. Allerdings musst du dir sicher sein, dass du die höheren Raten problemlos stemmen kannst.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen kommt ins Spiel, wenn deine aktuelle Baufinanzierung noch läuft, die Zinsbindung aber bald ausläuft und du dich gegen mögliche Zinserhöhungen absichern willst. Mit einem Forward-Darlehen vereinbarst du bereits Monate oder sogar Jahre im Voraus einen neuen Zinssatz und Kreditvertrag, der nach Ende deiner bisherigen Zinsbindung in Kraft tritt. Dafür zahlst du einen Forward-Aufschlag. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit ansteigen, hast du Glück und sparst auf lange Sicht Geld. Fallen die Zinsen jedoch weiter, zahlst du mehr als nötig. In einer Phase steigender Zinsen oder bei Unsicherheit über die zukünftige Marktentwicklung kann es sich lohnen, ein Forward-Darlehen ins Auge zu fassen.

Bausparvertrag

Auch ein Bauspardarlehen zählt zu den klassischen Baufinanzierungsinstrumenten. Du schließt bei einer Bausparkasse einen Vertrag ab, zahlst zunächst monatlich bestimmte Beträge ein und erhältst dafür einen festen Guthabenzins. Nach einer gewissen Zeit (Zuteilungsreife) kannst du ein Darlehen mit einem zuvor vereinbarten Zinssatz in Anspruch nehmen. Diese Kombination aus Sparphase und Darlehensphase kann attraktiv sein, wenn du planst, in einigen Jahren zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen, und dich früh gegen steigende Zinsen absichern willst. Allerdings sind die Guthabenzinsen meist relativ niedrig, und du zahlst in der Regel Abschluss- und Kontogebühren für den Bausparvertrag. Ob sich das lohnt, hängt von den Zinsaussichten und deinen Sparzielen ab.

Baufinanzierung vergleichen: Worauf du achten solltest

Um die verschiedenen Angebote auf dem Markt zu sondieren, stehen dir mehrere Vorgehensweisen zur Verfügung. Du kannst dich direkt an Banken oder Bausparkassen wenden, einen unabhängigen Finanzierungsberater beauftragen oder Online-Vergleichsportale nutzen. Wichtig ist, dass du nicht nur auf den reinen Zinssatz schaust, sondern alle Rahmenbedingungen mit einbeziehst.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins ist ein wichtiger Anhaltspunkt, um Kreditangebote zu vergleichen. Er beinhaltet nicht nur den Sollzins, sondern auch weitere Kosten, etwa Bearbeitungsgebühren oder Zinskosten für die gesamte Laufzeit. Allerdings solltest du genau hinsehen, welche Kosten konkret im Effektivzins enthalten sind und welche nicht. Oft sind zum Beispiel Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen nicht mit eingerechnet. Ebenfalls wichtig ist die Dauer der Zinsbindung: Ein 10-jähriger Festzins mit einem bestimmten effektiven Jahreszins lässt sich nicht ohne Weiteres mit einem 20-jährigen Festzins vergleichen, da hier das Risiko einer Zinserhöhung für dich unterschiedlich ausfällt.

Monatliche Rate und langfristige Finanzierbarkeit

Neben dem Zins gehört die konkrete monatliche Rate zu den zentralen Größen bei der Baufinanzierung. Denn was nützt dir ein minimal besserer Zinssatz, wenn du monatlich kaum noch Luft für unvorhergesehene Ausgaben hast? Achte darauf, dass du eine Rate wählst, die du auch bei zukünftigen Veränderungen (Familienzuwachs, Jobwechsel, geringeres Einkommen) bezahlen kannst. Gerade wenn du eine hohe Tilgung anstrebst, solltest du ausreichend Reserven für Reparaturen oder Modernisierungen in deinem Budget einplanen.

Sondertilgungsrechte

Ein wichtiges Detail sind die Sondertilgungsmöglichkeiten. Wenn du damit rechnest, zwischendurch Geldsummen einzuzahlen – etwa aus einer Erbschaft, einer Bonuszahlung oder dem Verkauf einer anderen Immobilie – dann solltest du auf eine Bank setzen, die kostenfreie oder günstige Sondertilgungen erlaubt. Selbst wenn du aktuell kein konkretes Geldpolster in Aussicht hast, ist es beruhigend, diese Option zu haben. Denn im Laufe von zehn bis zwanzig Jahren kann sich privat viel ändern.

Tilgungssatzwechsel

Manche Anbieter erlauben dir, den Tilgungssatz während der Laufzeit ein- oder mehrmals anzupassen. Das kann eine enorme Flexibilität bedeuten. Stell dir vor, du hast zunächst eine eher niedrige Tilgung vereinbart, bekommst dann aber eine Gehaltserhöhung. Dann könntest du auf einen höheren Tilgungssatz wechseln und so schneller schuldenfrei werden, ohne dass du eine Sondertilgung bräuchtest. Umgekehrt kannst du in einer schwierigen Phase, etwa bei Kurzarbeit oder längerer Krankheit, den Tilgungssatz vorübergehend senken, um die Rate zu reduzieren. Prüfe, wie oft dieser Wechsel möglich ist und ob dafür Gebühren anfallen.

Anschlussfinanzierung

Denke auch an die Zeit nach Ablauf der ersten Zinsbindung: Was passiert, wenn du noch eine Restschuld hast? Du kannst entweder bei deinem aktuellen Kreditinstitut verlängern (Prolongation) oder du suchst dir eine andere Bank (Umschuldung). Damit du für diese Anschlussfinanzierung gewappnet bist, solltest du schon jetzt ein Gespür dafür entwickeln, ob deine Bank faire Konditionen anbietet oder nicht. Alternativ könntest du schon vor Ablauf der Zinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen, falls die Marktzinsen stark steigen.

Service und Beratung

Gerade wenn du dich zum ersten Mal mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigst, ist gute Beratung Gold wert. Eine Bank, die dir geduldig jede Frage beantwortet und transparent alle Konditionen erklärt, ist oft mehr wert als eine, die lediglich mit dem niedrigsten Zinssatz wirbt. Informiere dich über Bewertungen anderer Kunden, frage in deinem Bekanntenkreis nach Erfahrungen oder nimm dir Zeit für mehrere Beratungsgespräche, um ein Gefühl für die Bank oder den Berater zu bekommen.

Wie du am besten vorgehst: Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Budget ermitteln

Bevor du dich auf Immobiliensuche begibst, solltest du ermitteln, wie viel du dir überhaupt leisten kannst. Hierfür erstellst du am besten eine Haushaltsrechnung: Liste alle Einnahmen (Gehalt, Mieteinnahmen, Kindergeld) sowie alle Ausgaben (Miete, Versicherungen, Lebensmittel, Freizeit) auf. Bedenke auch unregelmäßige Ausgaben wie Urlaub, Geschenke oder Reparaturen. Der Betrag, der übrig bleibt, ist grob deine maximale Kreditrate. Vergiss dabei nicht einen Puffer für unvorhergesehene Ereignisse.

2. Eigenkapital checken

Überlege, wie viel Eigenkapital du zur Verfügung hast – in Form von Ersparnissen, Wertpapieren oder vielleicht einem bereits vorhandenen Bausparvertrag. Plane auch ein, ob du Unterstützung von den Eltern erhalten könntest oder ob du eine Erbschaft in Aussicht hast. Passe deine Immobilienwünsche an das vorhandene Eigenkapital an. Versuche, die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) aus eigener Tasche zu bestreiten, denn Banken finanzieren diese Kosten oft ungern oder nur zu schlechteren Konditionen.

3. Angebote einholen oder Vergleichsrechner nutzen

Sobald du weißt, wie hoch dein Finanzierungsbedarf ist, kannst du dich an Banken und Vermittler wenden oder Online-Vergleichsrechner nutzen. Gib dabei möglichst genaue Angaben zum Objekt, zur Höhe und Art des Darlehens, zur Laufzeit, zu deinem Einkommen und zu deinem Eigenkapital. Je genauer du vorgehst, desto genauer sind die Vorab-Angebote. Aber Achtung: Verbindlich werden diese erst, wenn die Bank deine Bonität detailliert prüft und das Objekt bewertet.

4. Konditionen vergleichen und verhandeln

Schaue dir die Angebote genau an und vergleiche Zinsen, monatliche Raten, Gebühren, Sondertilgungsrechte und andere Vertragsbestandteile. Hast du ein besonders gutes Gefühl bei einer Bank, aber ein anderes Institut bietet einen niedrigeren Zins? Scheue dich nicht, die Bank damit zu konfrontieren. Oft ist noch Verhandlungsspielraum da. Ein paar Zehntel-Prozentpunkte bei den Zinsen können über die Laufzeit hinweg mehrere tausend Euro Unterschied machen.

5. Entscheidung treffen und Unterlagen einreichen

Hast du dich für einen Anbieter entschieden, wird die Bank von dir umfangreiche Unterlagen anfordern: Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Steuerbescheide, Grundrisspläne, Flurkarte, Informationen zum Objektzustand und so weiter. Je schneller und lückenloser du diese Unterlagen lieferst, desto rascher kann die Bank den Antrag bearbeiten und dir den Darlehensvertrag zukommen lassen. Lies dir den Vertrag gründlich durch, bevor du unterschreibst.

6. Nutzung der Darlehensmittel

Nun geht es in die Praxis: Je nach Baufortschritt oder Kaufabwicklung rufst du das Darlehen ab und zahlst das Geld an den Verkäufer oder die Baufirma. Achte darauf, wann Bereitstellungszinsen anfallen und ob du gegebenenfalls bestimmte Abrechnungszyklen einhalten musst. Hast du das Darlehen abgerufen, beginnt die Phase der regelmäßigen Rückzahlung – nun heißt es, pünktlich die vereinbarten Raten zu zahlen, um deinen Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Wichtige Tipps für eine erfolgreiche Finanzierung

Realistisches Gesamtbudget

Stelle sicher, dass du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten sowie mögliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten in deine Rechnung einbeziehst. Auch ein noch so schönes Haus kann zur Kostenfalle werden, wenn die Heizung demnächst ausgetauscht werden muss oder eine teure Dachsanierung ansteht. Plane lieber etwas mehr Puffer ein.

Fördermöglichkeiten prüfen

Ob KfW-Kredite, regionale Förderprogramme oder staatliche Zulagen: Es lohnt sich, mögliche Förderungen zu durchforsten. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet beispielsweise zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Sprich deine Bank oder einen unabhängigen Berater darauf an, welche Fördermittel für dich in Frage kommen.

Beratung durch Experten

Gerade beim Thema Immobilienkauf ist es ratsam, auch steuerliche und rechtliche Fragen zu klären. Ein Steuerberater kann dir helfen, eventuelle Steuervorteile oder Abschreibungsmöglichkeiten zu identifizieren. Bei juristischen Unklarheiten hilft ein Rechtsanwalt oder Notar. Häufig sind solche Expertengespräche zwar kostenpflichtig, zahlen sich aber durch vermiedene Fehler oft um ein Vielfaches aus.

Nicht nur auf den Zins schauen

Es klingt paradox, aber der Zinssatz ist nicht alles. Wenn du es beispielsweise schaffst, in zehn Jahren schuldenfrei zu sein, kannst du unter Umständen bei einem höheren Zins, aber flexibleren Bedingungen besser fahren, als bei einem minimal niedrigeren Zins, der dir jedoch keine Sondertilgungen oder Tilgungswechsel ermöglicht. Wähle die Finanzierung, die zu deinen persönlichen Plänen und Möglichkeiten passt.

Eigenleistungen realistisch einschätzen

Planst du einen Neubau und willst dabei selbst mit anpacken, um Kosten zu sparen? Das kann sinnvoll sein, allerdings solltest du realistisch einschätzen, ob du genügend Zeit, Know-how und Energie hast, bestimmte Bauarbeiten in Eigenleistung zu erbringen. Unterschätze die Belastung nicht. Auch hier lohnt sich oft eine Rücksprache mit dem Bauleiter oder Architekten, um zu klären, welche Arbeiten du wirklich guten Gewissens selbst übernehmen kannst.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Zu knapp kalkulieren

Es ist verlockend, jede freie Euro-Münze in die Baufinanzierung zu stecken und eine möglichst hohe Tilgung zu wählen. Doch was passiert, wenn deine Waschmaschine den Geist aufgibt oder das Auto ersetzt werden muss? Wer keinen finanziellen Puffer hat, muss womöglich teure Dispo- oder Konsumentenkredite aufnehmen. Plane also immer ein gewisses Notfallpolster ein.

Nicht vergleichen

Ein großer Fehler ist, einfach zur Hausbank zu gehen und das erstbeste Angebot zu akzeptieren. Möglicherweise hat sie dir jahrelang gute Konditionen bei anderen Produkten geboten, aber bei der Baufinanzierung muss das nicht automatisch der Fall sein. Hol dir mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote ein oder nutze einen seriösen Finanzierungsvermittler, um mehrere Banken an einen Tisch zu holen.

Vorfälligkeitsentschädigung unterschätzen

Solltest du einmal deine Baufinanzierung vorzeitig kündigen wollen oder müssen (z. B. weil du die Immobilie verkaufst), kann eine saftige Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Prüfe daher unbedingt, wie hoch diese ausfallen könnte und ob eine vorzeitige Ablösung in deinem Vertrag geregelt ist. Es lohnt sich, gezielt nach Verträgen zu suchen, die dir flexible Konditionen bieten.

Restschuldversicherung übereilig abschließen

Manche Banken bieten im Paket mit der Baufinanzierung eine Restschuldversicherung an, die im Falle von Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder Tod einspringen soll. Grundsätzlich ist eine Absicherung sinnvoll, doch oft sind solche Versicherungen sehr teuer. Prüfe sorgfältig, welche Risiken du wirklich absichern möchtest und ob du bereits Versicherungen wie eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung hast, die ähnlich schützen können.

Objektzustand falsch einschätzen

Besonders beim Kauf älterer Immobilien lauern Kostenfallen. Ein vermeintliches „Schnäppchen“ kann sich als teurer Sanierungsfall entpuppen, wenn Dach, Heizung oder Elektroleitungen marode sind. Lass dich von einem Bausachverständigen begleiten, wenn du ein Haus besichtigst, und plane eine solide Instandhaltungsrücklage ein.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens mitbringen?

Es gibt zwar Banken, die Vollfinanzierungen anbieten, jedoch ist das Risiko hoch und die Zinsen sind entsprechend. Empfehlenswert ist es, zumindest die Kaufnebenkosten (zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises) selbst zu tragen. Optimal wäre es, wenn du insgesamt 20 % oder mehr Eigenkapital mitbringst, um günstigere Konditionen zu bekommen.

Was ist die optimale Zinsbindungsfrist?

Das hängt vor allem von der aktuellen Marktlage und deiner persönlichen Risikoneigung ab. In Niedrigzinsphasen bevorzugen viele eine lange Zinsbindung (15 oder 20 Jahre), um sich dauerhaft günstige Konditionen zu sichern. Rechnen viele Experten mit sinkenden Zinsen, wäre eine kürzere Zinsbindung eine Option. Allerdings lässt sich die Zinsentwicklung schwer vorhersagen.

Kann ich meinen Kredit auch vorzeitig ablösen?

Ja, aber die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn du den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung komplett oder teilweise abbezahlst. Es lohnt sich, im Vertrag nach Sondertilgungsmöglichkeiten und einer Flexi-Regelung zu suchen, um diese Kosten zu umgehen oder zu reduzieren.

Was versteht man unter Bereitstellungszinsen?

Wenn du das Darlehen noch nicht abrufst, aber die Bank die Mittel „reserviert“, kann sie ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen verlangen. Bei Neubauten rufst du den Kredit oft in Raten ab, je nachdem, wie der Baufortschritt ist. Kläre daher früh, ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen fällig werden.

Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, wenn du in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigst und dich vor steigenden Zinsen schützen willst. Du zahlst für die „Vereinbarung im Voraus“ einen Forward-Aufschlag, sicherst dir dafür aber einen Zinssatz, falls das Zinsniveau deutlich anzieht. Fallen die Zinsen hingegen weiter, könntest du mit einer normalen Anschlussfinanzierung günstiger wegkommen.

Wann sollte ich eine Umschuldung in Betracht ziehen?

Wenn deine aktuelle Zinsbindungsfrist bald endet, kannst du eine Umschuldung anstreben und mit anderen Banken über bessere Konditionen verhandeln. Aber auch während der Zinsbindung könnte es sich lohnen, sofern die Ersparnis durch einen niedrigeren Zins die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt. Du musst sorgfältig nachrechnen, ob sich das lohnt.

Wie finde ich einen seriösen Finanzierungsvermittler?

Setze auf Vermittler, die unabhängig sind und Zugang zu vielen Banken haben. Schau dir an, ob Provisionen transparent offengelegt werden. Lies Bewertungen anderer Kunden und lass dich nicht unter Druck setzen. Ein guter Vermittler nimmt sich Zeit für deine Fragen und hört auf deine Bedürfnisse.

Welche Rolle spielt die Schufa bei der Baufinanzierung?

Die Bank holt in der Regel eine Schufa-Auskunft ein, um dein Zahlungsverhalten zu prüfen. Ein guter Schufa-Score steigert deine Chancen auf günstige Konditionen. Negative Einträge können hingegen die Konditionen verschlechtern oder zur Ablehnung des Kredits führen. Prüfe am besten selbst einmal pro Jahr, welche Daten bei der Schufa über dich gespeichert sind, und lass eventuelle Fehler korrigieren.

Fazit

Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Unterfangen, das du nicht leichtfertig angehen solltest. Gerade weil dich diese Entscheidung oft über Jahrzehnte begleitet, ist ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Angebote essenziell. Schau nicht nur auf den Zinssatz, sondern berücksichtige auch Faktoren wie Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, Nebenkosten und die Dauer der Zinsbindung. Achte zudem darauf, realistisch zu planen: Wie hoch ist dein verfügbares Budget, wie viel Eigenkapital kannst du einsetzen, und brauchst du Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse?

Ob Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen oder Bausparvertrag: Für jeden Bedarf gibt es passende Lösungen. Nutze Vergleichsrechner, suche Beratungsgespräche mit Banken und Vermittlern und hole dir notfalls auch fachkundigen Rat von Steuerberatern und Bausachverständigen. Mit den richtigen Informationen und einer transparenten Vorbereitung wirst du eine Baufinanzierung abschließen, die zu dir passt und dir den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt – sicher und ohne unliebsame Überraschungen.

Denke daran: Die Immobilienfinanzierung ist mehr als nur ein Bankgeschäft. Sie ist die Grundlage für dein künftiges Heim, deinen Rückzugsort, einen Ort des Familienlebens oder vielleicht auch für deine Altersvorsorge. Umso wichtiger ist es, dass du dir Zeit nimmst, gründlich recherchierst und solide verhandelst. So kannst du mit einem guten Gefühl in dein neues Zuhause einziehen und die Gewissheit haben, auf Jahre hinweg gut finanziert zu sein. Viel Erfolg auf deinem Weg zur passenden Baufinanzierung!

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